Kiracının erken tahliyesinin hukuki sonuçları

Abstract

Çalışmamızda kiracının taşınmazı kendi isteği ile erken tahliye etmesi, kiraya verenin kiracıdan kaynaklı sebeplerle kiracıyı erken tahliye etmesi ve erken tahliye sonucunda ortaya çıkan zararın tazmini konuları incelenmiştir. Tezimizin konusu “Kiracının Erken Tahliyesinin Hukuki Sonuçları”dır. Bu konuya ilişkin öğretideki görüşler ile özellikle Yargıtay ve zaman zaman da Bölge Adliye Mahkemelerinin uygulamaları ele alınmıştır. İnceleme yapılırken bir yandan da yürürlükten kalkmış bulunan eski Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun konumuzla ilgili hükümleriyle gereken mukayese de yapılarak erken tahliyenin hukuki sonuçları bir bütün açıklanmış ve değerlendirilmiştir. Öncelikle kira sözleşmesinin kurulması açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin tarafları, temsil durumu, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri ele alınmıştır. İkinci olarak erken tahliye nedenleri irdelenmiştir. Burada fesih, ikale yolu ile sona erdirme, dava yolu, sözleşmeden dönme, sözleşmenin iptali, ibra ve takas ile kira sözleşmesini sona erdirme durumlarından incelenmiştir. Son olarak erken tahliyenin hukuki sonuçları incelenmiştir. Bu incelemeler yapılırken konuyla ilgili Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına ilgili bölümlerde yer verilmeye çalışılmıştır. Kiracının erken tahliyesi halinde çözülmesi gereken sorunlar bulunmaktadır. Bunlar her iki tarafı da ilgilendiren sorunlardır. Kiraya verenin, sözleşmenin kalan süresi için kira geliri kaybı, bu kaybın telafi edilmesi yolları, kiracının uğrayabileceği zararlar gibi çözülmesi gereken sorunlar bulunmaktadır. Yargıtayın bu konularda kiracının sorumluluğunu mümkün mertebe hafifletme eğilimi içinde olduğu görülmektedir. Yargıtayın bu eğiliminin 6098 sayılı Kanunun yapılış sürecinde bir ölçüde Kanuna da yansıdığını görmekteyiz.

In this study, the issues such as the early eviction of the immovable by the tenant, the early eviction of the tenant by the lessor due to the reasons arising from the tenant, and the compensation of the damages resulting from the early eviction were examined. The subject of our thesis is "Legal Consequences of the Tenant's Early Eviction". The views in the doctrine on this subject and the practices of the Court of Cassation and sometimes the Regional Courts of Appeal are discussed. During the examination, the legal consequences of early eviction were explained and evaluated as a whole by making the necessary comparison with the provisions of the former Code of Obligations and the Law on Real Estate Rentals, which have been abolished. First of all, the establishment of the lease agreement is explained. The parties to the lease agreement, the representation status, fixed-term and indefinite-term lease contracts are discussed. Secondly, the reasons for early release were examined. Here, termination, termination by mutual rescission, litigation, withdrawal from the contract, cancellation of the contract, discharge and exchange and termination of the lease contract are examined. Finally, the legal consequences of early release were examined. While making these examinations, the decisions of the Court of Cassation and the Regional Court of Justice have been tried to be included in the relevant sections. In case of early eviction of the tenant, there are problems that need to be resolved. These are issues that concern both sides. There are problems that need to be resolved such as loss of rental income for the remaining term of the contract, ways to compensate for this loss, and damages that the lessee may suffer. It is seen that the Supreme Court tends to alleviate the tenant's responsibility as much as possible in these matters. We see that this tendency of the Court of Cassation was reflected in the Law to a certain extent during the making of Law No. 6098.